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Können Ausländer unter eigenem Namen Land erwerben? Siedlungsplan    Preisliste    Zurück

Um es gleich vorweg zu nehmen, die Frage ist generell mit nein zu beantworten. Ein Ausländer kann zwar einen Kaufvertrag über ein Grundstück abschließen, der anschließende Landerwerb, d.h. die Eintragung als Eigentümer in das Chanod (Grundstücksbrief) ist jedoch nicht möglich. Es gibt nur eine Ausnahmeregelung, die zudem einer Genehmigung vom Innenministerium bedarf: Demnach darf ein Ausländer einen Rai (gleich 1600 m²) für reine private Wohnzwecke erwerben, allerdings nur wenn eine ausreichende Summe an Devisen (derzeit 40 Millionen Baht) in das Land eingebracht wird. Ein Haus können Ausländer aber sehr wohl erwerben, auch wenn es auf einem Grundstück steht, das sich in fremdem Eigentum befindet.
Wie kann sich nun ein Ausländer die Nutzungsrechte an einem  Grundstück sichern?
 

Option Nr. 1: Gründung einer Company Limited

Oft wird zum Zwecke des Landerwerbs durch einen Ausländer eine Company Limited gegründet. Die Gründung einer nicht aktiven Firma allein zum Zwecke des Grunderwerbs stellt jedoch nach der thailändischen Rechtslage ein Umgehungsgeschäft und somit ein nichtiges Rechtsgeschäft dar. Außerdem müssen mindestens 51% der Anteile von thailändischen Staatsangehörigen gehalten werden (die Mindestanzahl der Gesellschafter beträgt 7). Allerdings ist zu berücksichtigen, daß dieses Mindestverhältnis von 51% Thailändern zu 49% Ausländern zu einer Nichtgenehmigung des Landtransfers führen kann. Gängige Regel bisher war es, daß sich Ausländer die Verfügbarkeit über das Grundstück sicherten, indem sie thailändische Anteilseigner als Strohleute einsetzten, die durch eine Blankovollmacht auf ihre Rechte verzichteten.
Am 15. Mai 2006 gab das Land Department des Innenministeriums eine Direktive an alle Landämter heraus, in der es sinngemäß heißt: Das Einkommen thailändischer Anteilseigner einer Company Limited mit ausländischen Anteilseignern oder einem ausländischen Direktor muss vom zuständigen Landamt überprüft werden wenn der Verdacht besteht, dass die thailändischen Anteilseigner nur als Strohleute für den/die ausländischen Anteilseigner fungieren.
Es bleibt zwar abzuwarten, ob und wie lange diese Praxis Bestand haben wird; dennoch ist zur Zeit jeder Ausländer gehalten vor der Investition abzuklären, ob diese Erwerbsform für die gewünschte Sicherung der Rechte am Grundeingentum geeignet ist.

In Anbetracht der nun herrschenden Rechtsunsicherheit bietet Mike Orchid Villas Ihnen die Möglichkeit eine Company Limited mit 7 thailändischen Anteilseignern, die bereits Eigentümerin des gewünschten Hauses inklusive Land ist, von der Mike Group of Companies zu erwerben. Der Eigentumswechsel findet durch die Übernahme der 49% Direktor-Anteile statt. Für die Bonität der übrigen Anteilseigner bürgt die Mike Group of Companies.

 

Option Nr. 2: Nutzungsrecht durch Pachtvertrag

Eine gesetzlich zulässige Lösung stellt der Erwerb eines Nutzungsrechts an einem Grundstück bzw. das Land-Leasing dar. Der Ausländer schließt einen Leasingvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks. Neben der reinen Miete, kann ein Wohnrecht, die Nutznießung und zusätzlich ein Bebauungsrecht des Ausländers vereinbart werden.
Der Berechtigte erhält den Besitz und den Gebrauch an dem Grundstück, d.h. das ausschließliche Recht das Haus zu bewohnen, auszubauen oder zu verändern,  inklusive des Rechtes, Gebäude zu errichten oder abzureißen.   
Das Nutzungs-/Wohn- oder Baurecht des Ausländers wird in das Grundbuch eingetragen. Der Vertrag darf die gesetzliche Nutzungsdauer von maximal 30 Jahren nicht überschreiten. Allerdings kann das Nutzungsrecht nach Ablauf der 30 Jahre verlängert werden. Die Vereinbarung einer entsprechenden Option in einem Vertrag ist allerdings in Thailand oft wertlos, da sie beim Landamt nicht registriert werden kann und somit gerichtlich nicht durchsetzbar ist

Mike Orchid Villas bietet Ihnen deshalb die Möglichkeit einen 30jährigen Pachtvertrag mit einer garantierten Option auf eine weitere 30jährige Pacht mit der Mike Group of Companies einzugehen. Sollten Sie, was nicht überall aber bei uns möglich ist, das Gebäude auf Ihren Namen registrieren lassen, wären sie der Sorge enthoben sowohl eine Company Limited gründen zu müssen, als auch einen/eine Thai zu suchen, der/die als Eigentümer/in und dann Verpächter/in des Landes zu dienen hätte. Dazu kommt, dass Sie wesentlich weniger Anfangskapital einsetzen müssten, da die Pacht jährlich zu entrichten wäre und sich auf 30 Jahre verteilt.          

 

Option Nr. 3: Nutzungsrecht durch Eintragung einer Grundschuld

Will sich der Ausländer noch mehr absichern, so kann er zusätzlich einen Darlehensvertrag mit dem thailändischen Eigentümer abschließen. Die Eintragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek zur Sicherung der Darlehensrückzahlung ist allerdings nicht möglich, wenn das Landamt davon ausgeht, dass der thailändische Eigentümer nur Strohmann des Ausländers ist und das Eigentum lediglich für ihn hält. Man sollte  sich in dem Fall über eine rechtlich zulässige Konstellation beraten lassen, bevor man die entsprechenden Verträge abschließt
Es ist möglich einen Nutzungsvertrag auf 30 Jahre oder auf Lebenszeit des Berechtigten registrieren zu lassen und zusätzlich einen privatrechtlichenDarlehensvertrag abzuschließen. Denkbar ist auch, dass die Hypothek zum einen späteren Zeitpunkt als die Registrierung des Eigentums eingetragen wird.
Sinnvoll ist darüber hinaus den Grundstücksbrief  (Chanod) als Sicherheit für das Darlehen in Verwahrung zu nehmen, da der thailändische Eigentümer ohne diese Urkunde eine Grundstücksumschreibung oder Belastung nicht vornehmen kann.
Als zusätzliche Sicherung kann vereinbart werden, dass der Ausländer eine Vollmacht vom Eigentümer erhält, wonach er das Grundstück jederzeit verkaufen und umschreiben darf.

30 Gründe ein Haus in den Mike Orchid Villas II zu kaufen!     Können Ausländer unter eigenem Namen Land erwerben?     Warum ein Haus in den Mike Orchid Villas II erwerben?